CEQA 案例报告:了解发展司法景观 [一世]

经过 克里斯托弗W.Garrett., Daniel P. Brunton., Lauren Glaser., Natalie C. Rogers. , 和 詹妮弗K. Roy.

在2018年4月4日发布的部分公布意见中, 旧金山研究所的小型业主诉旧金山市和县县,案例编号CPF14513453,加州上诉法院扭转了审判法院的判决。法院举行了州法律抢占旧金山(城市和县)条例的城市和县条例禁止在埃利斯法案依靠单位的租户被驱逐到10年来禁止变更。总之,法院确定:

  • 请愿人免除其计划代码和CEQA要求未能耗尽其行政补救措施。
  • 埃利斯法案抢先城市和县的10年等待时间,如果业主已经推出了一个非违反租户,则为不合格单位的改动。

本地物业所有者的组织(征求人士),申请了寻求使城市和县条例无关的授权撰写的契约,如果发生了非故障驱逐,则限制了不合格住房单位的业主改变这些单位的能力。事先10岁(条例)。请愿人争辩说:

  • 该条例的通过违反了规划守则,因为监事会(董事会)在通过之前修订了该条例,规划委员会未审查这些变更(委员会)
  • 城市和县的决心该条例不是“项目”,受环境审查侵犯的CEQA
  • 埃利斯法案抢先了该条例

吸引力的背景

委员会于2013年9月举行审核该条例,并投票赞成批准。该听证会没有提供公众意见。董事会的土地利用和经济发展委员会(委员会)举行了2013年12月9日审查该条例的审议,委员会听取了关于该条例的公众评论。董事会投票赞成2013年12月10日在2013年12月17日举行的第二次阅读条例的条例。市长于2013年12月26日签署了该条例。请愿人提出了一份要求撰写授权的请愿书无效该条例。审判法院裁定赞成城市和县,请愿人呼吁。

在行政过程中未能提高规划代码索赔

首先,请愿人认为,委员会在委员会核准后修改了该条例,委员会修改了该条例,董事会在采用该条例之前向委员会批准审批这些条例。请愿人认为,它无法在这个问题上耗尽其行政补救措施,因为违规行为直到董事会通过了该条例。在挑战采取分区条例的行动中,这些问题通常仅限于公众听证会关闭前所提出的问题。这适用,除非法院发现行使合理的勤奋的人无法在听证会上提出这个问题,或者进行听证会的机构阻止了问题被提出。在这里,法院确定请愿人可能反对董事会未能在2013年12月9日和2013年12月10日董事会听证会上获得修订条例的委员会批准。但是,请愿人未能提出这个问题。因此,法院裁定该请愿人豁免其规划规则要求未能耗尽其行政补救措施。

在行政过程中未能提高CEQA挑战

接下来,请愿人声称,该市和县违反了CEQA,在确定该条例不是环境审查的项目。请愿人认为,由于通知缺陷,公众没有公共听证会或其他机会,由于通知缺陷,公众没有公开听证会或其他机会提出反对的决定。法院没有说服,并注意到请愿人在2013年12月9日委员会会议上就本条例提供了公众意见,这显然是公众成员提出对该条例的异议及其审查进程的机会。因此,法院裁定该请愿人豁免其CEQA挑战,以便未能耗尽其行政补救措施。

埃利斯法案抢先条例

最后,请愿人声称Ellis法案抢先了该条例,因为该条例惩罚了埃利斯法案授权的租户的行使。埃利斯法案禁止地方政府要求住宅物业的所有者继续提供租金或租赁。法院以前确定了埃利斯法案完全占据了希望从租赁市场撤销单位的房东的实质驱逐控制领域。在此,法院审查了该条例的效果,并确定了如果房地产所有者在Ellis法案下搬迁租赁市场的单位,则将满足局部屏障的财产所有者对此进行改变单元。法院确定等候期代表行使财产所有人的权利的障碍,即使在驱逐后会发生等待。法院得出结论,埃利斯议案冲突并抢先了改变冲突的10年等待期。

处置

因此,法院扭转了审判法院的判决,并在审判法院向审判法院撤销了此事,以进入禁止城市和县的订单,从而执行10年的等待期。

  • Justice Miller的意见,主持kline kline和Richman Confurring的正义。
  • 审判法庭:旧金山高级法院,案件号CPF14513453。

[一世] 加州法院关于加州环境质量法案(CEQA)的决定(CEQA)相关案例不仅可以在加利福尼亚州影响业务,但在其他美国司法管辖区(例如,根据美国国家环境政策法(NEPA),尽管法定规定可能有所不同)。 Latham的案例摘要系列提供了一份公布和未发表的案件的全面档案,以跟踪CEQA和新法律发展的司法解释。未发表的或“不可用”的意见是未经官方报告中出版的出版物未经认证的意见,而其他法院或其他法院在其他法院诉讼中的任何申请中可能没有被引用或依赖于其他法院。 (见加州法院规则,第8.1115条)。