通过 克里斯·加勒特, 辛迪·斯塔雷特(Cindy Starrett), 吉姆·阿诺内, 约翰·莫里斯

2015年4月8日,加利福尼亚最高法院在 加州建筑工业协会诉圣何塞市(Santa Clara County等的经济适用住房网络),S212072,对当地经济适用房措施具有全州意义的案例。有争议的是 圣何塞《融合住房条例》 (以下简称“条例”),由市议会于2010年1月12日通过,该条例要求新建20个或更多单元的住宅开发项目,以15%的价格以低于市场价格的价格留给收入不超过11​​0%的买家中位数收入。或者,可以通过专用土地或支付不超过市场价格单位的中位售价与经济适用房成本之间的差额的“环境费”来满足该条例的要求。加州建筑行业协会(“ CBIA”)于2010年3月24日提起诉讼,要求该市进行声明性和禁令性的救济,理由是该条例在表面上违反了州宪法。

CBIA挑战上诉法院维持该条例的决定

此案因CBIA对有利于纽约市的裁决而上诉至最高法院。 CBIA在高等法院获得了成功,该法院批准了CBIA的要求,并发现纽约市未能证明该条例与“新住宅开发的不良公共影响”之间的联系。[一世]  CBIA认为,不应要求新住房的建造者支付补贴经济适用房的费用,并且纽约市将负担转移给建设者的理由不充分。然而, 上诉法院推翻,认为高等法院因对纽约市的推理采用过于严格的司法审查标准而犯了错误。[ii]  鉴于最高法院已经采用了最高法院先前宣布的标准 L.P.圣雷莫酒店诉城市&旧金山县,[iii] 法院维持了一项针对宪法要求的权利要求的地方发展减缓费,上诉法院在此指出,主张权利要求没有得到主张。上诉法院采用了更为宽泛的审查标准,裁定“应对该条例进行审查,以行使纽约市的警察权力。”[iv]  因此,根据上诉法院的意见,如果该条例与“与公共福利具有实质性和合理的关系”,则表示该市警察行使了有效的警察权力,而“仅在其具有任意性,歧视性且没有与合法公共利益的合理关系。” [v]  上诉法院指示应向高等法院还款,以便在此不太严格的标准下分析纽约市的正当理由。

口头辩论向双方的律师提出了关于审查标准和公共政策含义的关键问题

在上周最高法院的口头辩论中,大法官向CBIA和纽约市的律师提出了疑问。至于由...提供的严格审查标准 圣雷莫 在对地方发展缓解费提出宪法要求的挑战中,法官呼吁律师将此类费用与《条例》规定的包容性住房区分开来。

对于纽约市的律师,大法官质疑上诉法院对宽大的“合法公共利益”标准的测试范围是否太广。特别是,钦法官和刘法官问,任何包容性住房措施是否有可能无法通过上诉法院适用的审查标准。

另一方面,大法官向CBIA寻求法律顾问,以回答该条例是否实际上剥夺了开发商在法律上可识别的财产权益。此外,首席法官坎蒂尔·萨科耶(Cantil-Sakauye)在指出了州和地方政府在解决住房短缺问题上的利益后,询问如何实施更严格的 圣雷莫 该标准可能会引起全州各地采用的170多种现有包容性住房措施的怀疑。

要注意什么

加州正处于有据可查的住房短缺之中。就在几周前,2015年3月17日, 州立法分析办公室发布了一份报告,将高住房成本归因于供应不足包括市场利率单位的短缺。法院是否确认或拒绝上诉法院对本条例的处理的决定可能会产生重大影响,这不仅会影响现有的当地包容性住房措施,还会影响考虑未来措施的地区以及在这些市场上交易的住房开发商。意见发布后,我们将在更新的帖子中进行报告,预计将于2015年7月7日发布。

[一世]   加州建筑工业协会诉圣何塞市(2013)216 Cal.App。4th 1373,1376。

[ii]   ID。 在第1387。

[iii] L.P.圣雷莫酒店诉城市&Cnty。 San Francisco(2002)27 Cal.4th 643。

[iv] 加州建筑工业协会, 同上,第216 Cal.App.4th,第1387-88页(引自《宪法》第XI条第7款,“县或市可在其限制范围内制定并执行所有地方,警察,卫生和其他条例和法规不与一般法律相抵触。”])

[v]   ID。 在第1388。