CEQA案例报告:了解司法发展前景[一世]

通过 克里斯托弗·W·加勒特, 丹尼尔·布伦顿, 詹姆斯·A·埃塞留斯克里斯托弗·亚当·马丁内斯

在2018年10月22日发表的未发表的意见中, 网球俱乐部保护协会诉棕榈泉市加州上诉法院(E068896号案件)维持原审法院的裁决,驳回了网球俱乐部保护协会(请愿人)的请愿书,以阻止棕榈泉市(市)为拟议开发项目的第三阶段颁发建筑和其他许可证(项目)由感兴趣的真实各方John Wessman和Baristo Group,LLC(统称为开发商)共同完成。总之,法院裁定:

  • 无效原则使申请者无法声称第三阶段计划违反缓解的负面声明(MND)缓解措施,因为第三阶段计划符合15年前批准的计划。
  • 就地方法规而言,该项目不是分阶段开发,因此在进一步开发之前需要计划委员会的审核和批准。

上诉背景

2003年9月25日,开发人员提交了由12个两层住宅组成的规划开发区(PDD)的初始申请。在社区会议之后,对该申请进行了修订,以便“位于[P]项目北部且与现有单层住宅相邻的两层单元已被单层单元取代。”

2003年10月21日,纽约市规划委员会建议采用初步研究(IS)和MND。 2003年10月24日,IS和MND向公众开放。该项目被描述为由13栋建筑组成:“十二(12)层两层三层建筑和一(1)栋复式建筑,总共38套公寓建筑。”在2003年11月26日举行的公开听证会上,计划委员会投票通过推荐该项目并批准了IS / MND。 2003年12月17日,纽约市批准了该项目,并命令MND提起诉讼。经批准,该项目包括两项权利:PDD和暂定道图(TTM)。

到2005年,第一阶段和第二阶段的建设已经完成(38个单元中的27个),而第三阶段的建设尚未开始。 2016年7月,开发人员向纽约市提交了建设第三阶段的计划。市政府工作人员审查了这些计划,发现它们符合市政府先前在2003年批准的计划,并予以批准。呈请人提起了立即诉讼,指控其违反了MND和某些适用的《棕榈泉市法规》(PSMC)的规定,并试图禁止纽约市签发第三阶段所需的建筑许可证。初审法院驳回了请愿,请愿人及时提出上诉。

遵守强制性缓解措施

申诉人辩称,该项目的第三阶段未能遵守MND中的强制性缓解措施,该措施要求将项目区域北边缘的建筑物高度降低到一个楼层。申诉人特别指出,开发商并未降低北部边界建筑物的高度,而是增加了第二层单层建筑物。法院承认已经增加了一栋建筑物,但是发现这栋建筑物是在2003年12月与IS / MND一起获得批准的,而请愿人的挑战是有时间限制的。

当开发人员在2016年提交第三阶段的最终计划时,纽约市的规划人员得出的结论是,所有建筑物的形状,形式,高度和位置都与先前批准的2003年计划基本相同。

法院认为,第三阶段计划符合IS / MND,因为最终计划符合先前批准的2003年计划,并且呈请者对在北边界增加单层建筑的挑战受到时间限制。法院认为,“质疑[增加]的时间是在2003年。”

计划委员会的重新审核和重新批准

申诉人辩称,未经PWC第94.03.00(I)(2)条规定,分阶段的计划开发将在两年内停止建设,否则,未经计划委员会的审查和批准,纽约市不得签发第三阶段的施工许可。更多要求在进一步开发之前计划委员会的审批。

纽约市辩称,PSMC部分不适用于该项目,因为尽管开发商在记录中反复提及该项目为“阶段性”并寻求纽约市对“阶段性项目”的批准,但该项目不是分阶段的计划开发。 ”开发人员争辩说,法院同意,“阶段”的提法指的是TTM的阶段,而不是PDD的阶段。正如开发商所说,PDD的目的是为项目的建筑物定义特定的开发标准,而TTM的目的是定义项目的土地划分和改善措施。根据记录,法院发现PDD既未获批准也未要求分阶段建造,因此PSMC第94.03.00(I)(2)节不适用于该项目。

性格

上诉法院维持了初审法院的判决,并裁定纽约市在上诉中应承担的费用。

  • 主持拉米雷斯大法官的意见,麦克金斯特大法官和米勒大法官对此表示赞同。
  • 审判法院:里弗赛德县高级法院,案件编号RIC1607283,格洛里亚·特拉斯克法官。

[一世] 加利福尼亚州法院对《加利福尼亚环境质量法》(CEQA)相关案件的判决不仅会影响加利福尼亚的业务,而且还会影响其他美国司法管辖区的业务(例如,根据美国国家环境政策法(NEPA),尽管法律规定可能有所不同)。 拉瑟姆的案件摘要系列提供了已发布和未发布案件的全面存档,以便跟踪对CEQA和新法律发展的司法解释。未发表或“不引述”的意见是未经官方报告证明可发表的意见,在其他法院程序中向加利福尼亚法院提交的任何文件中,其他法院或当事方通常都不会引用或依靠这些意见。 (请参阅《加州法院规则》第8.1115条)。