CEQA 案例报告:了解司法发展前景 [一世]

通过 克里斯托弗·W·加勒特, 丹尼尔·布伦顿, 劳伦·格拉瑟(Lauren Glaser), 娜塔莉·罗杰斯(Natalie C.Rogers)珍妮弗·罗伊(Jennifer K.Roy)

在2018年4月4日发布的部分发表的意见中, 旧金山研究所的小型财产所有人诉旧金山市和县加州上诉法院(CPF14513453)一案推翻了初审法院的判决。法院裁定,州法律优先于旧金山市和县(市和县)的条例规定,禁止不符合标准的住宅单位变更(如果根据《埃利斯法案》(Ellis Act)被驱逐,则不得超过10年)。总之,法院裁定:

  • 呈请人放弃了其《规划法》和CEQA的索赔,因为它没有用尽其行政补救措施。
  • 如果业主驱逐了非过错的住户,则《埃利斯法案》(Ellis Act)提前了市和县的10年等待期,以改建不合格的单位。

请愿人是当地财产所有者的组织(请愿人),请愿书寻求使市和县令无效的命令,该命令限制了不合格房屋单元所有者改变房屋的能力(如果在房屋内发生了非过错驱逐)。前十年(该条例)。请愿者辩称:

  • 该条例的通过违反了《规划法》,因为监事会(董事会)在该条例通过之前对其进行了修改,而这些变更并未得到规划委员会(委员会)的审查。
  • 市县裁定该条例不是受环境审查的“项目”,违反了CEQA
  • 《埃利斯法》优先于该条例

上诉背景

委员会于2013年9月举行听证会,以审查该条例,并投票批准该条例。那次听证会上没有公开评论。董事会土地使用和经济发展委员会(委员会)于2013年12月9日举行听证会,以审查该条例,并听取了对该条例的公众意见。董事会在2013年12月10日的会议上投票批准了该法令,并于2013年12月17日二读一致通过了该法令。市长于2013年12月26日签署了该法令。请愿人随后提交了请愿书,以寻求授权。该条例无效。初审法院作出对市和县有利的裁决,而请愿人则提起上诉。

在管理过程中未提出计划代码要求

首先,Petitioner辩称,市和县违反了《旧金山宪章》,因为委员会在委员会批准该条例后修改了该条例,并且委员会在通过该条例之前未将这些修改提交委员会批准。申诉人辩称,它不可能在此问题上用尽行政补救办法,因为直到理事会通过该条例之后,这种违法行为才会发生。在质疑通过分区条例的行动中,这些问题通常仅限于在公开听证会结束之前提出的问题。除非法院裁定,进行合理尽职调查的人不可能在听证会上提出该问题,或者进行听证的机构阻止了该问题的提出,否则这将适用。在这里,法院在2013年12月9日的委员会会议和2013年12月10日的听证会上裁定,请愿人可能对董事会未能获得经修订条例的委员会批准表示反对。但是,请愿人未能提出此问题。因此,法院裁定,申诉人因未用尽行政救济而放弃了其《规划法》的要求。

在行政程序中未能提出CEQA挑战

其次,请愿人声称,市县在确定该条例不是受环境审查的项目时违反了CEQA。申诉人争辩说,用尽原则不适用,因为由于通知缺陷,没有公众听证会或其他机会让公众对裁决提出异议。法院没有说服法院,指出请愿人在2013年12月9日的委员会会议上对该条例提供了公众意见,这显然是公众对条例及其审查程序提出异议的机会。因此,法院裁定,申诉人因未用尽行政补救措施而放弃了CEQA挑战。

《埃利斯法》优先于该条例

最后,请愿人声称《埃利斯法》优先于该法令,因为该法令惩罚了行使《埃利斯法》授权的财产所有人驱逐租户的权利。 《埃利斯法》禁止地方政府要求住宅物业的所有者继续提供房屋出租或租赁。法院先前已经确定,《埃利斯法》完全占据了对希望从租赁市场撤出住房的房东的实质性驱逐控制领域。在此,法院审查了该条例的效力,并确定,如果财产所有人根据《埃利斯法》行使其权利,将其从租赁市场中撤离,该财产所有人将受到当地施加的障碍,无法对其进行变更。单元。法院裁定,尽管等待期将在驱逐后发生,但等待期阻碍了财产所有者权利的行使。法院的结论是,《埃利斯法》与变更冲突的10年等待期相抵触并占先。

性格

因此,法院推翻了原审法院的判决并退回了此事,并指示原审法院作出命令,要求市和县禁止执行10年等待期。

  • 米勒大法官的意见,主审法官克莱恩和里奇曼法官均表示赞同。
  • 审判法院:旧金山高级法院,案件编号CPF14513453。

[一世] 加利福尼亚州法院对《加利福尼亚环境质量法》(CEQA)相关案件的判决不仅会影响加利福尼亚的业务,而且还会影响其他美国辖区的业务(例如,根据美国国家环境政策法(NEPA),尽管法律规定可能有所不同)。 Latham的案件摘要系列提供了已发布和未发布案件的全面存档,以便跟踪对CEQA和新法律发展的司法解释。未发表或“不引述”的意见是未经官方报告证明可发表的意见,在其他法院程序中向加利福尼亚法院提交的任何文件中,其他法院或当事方通常都不会引用或依靠这些意见。 (请参阅《加州法院规则》第8.1115条)。