经过 克里斯·加勒特, 辛迪·斯塔雷特(Cindy Starrett)约翰·莫里斯

今天, 加利福尼亚最高法院一致支持圣荷西市的《包容性住房条例》,拒绝了加州建筑工业协会(CBIA)诉圣何塞市(Santa Clara County等的负担得起的住房网络)提出的面部构造挑战,S212072。法院裁定,与CBIA的立场相反,圣何塞《融合住房条例》所载的新开发条件无须以更严格的宪法标准作为理由,而该标准将根据联邦或州宪法的适用条款适用,而是通过了更为宽松的标准,即“此类法规必须与宪法允许的公共目的合理相关”。

在得出结论时,法院与纽约市达成一致,该条例拨出15%的经济适用房实际上并未剥夺开发商在法律上可识别的财产权益。 (第31-32页的决定)。首席法官坎蒂尔·萨科耶(Cantil-Sakauye)为法院写信,将条例与类似价格管制的普通土地使用条例进行了比较:

“众所周知,价格控制是不动产以及其他类型的财产或服务的宪法允许的监管形式。 。 。因此,就如市政当局试图通过要求所有新的住宅开发项目包括一定比例的工作室,一居室或小型住宅来尝试增加社区中可负担房屋的数量并促进经济上多样化的发展一样,这是允许的。平方英尺的住宅,没有理由不要求市政当局通过要求新开发项目以一定价格出售一部分拟议中的单位,以中等或低收入家庭可以负担的价格来实现这些目标。只要价格控制措施没有被没收且不构成监管要求,就没有理由不应该根据适用于Ehrlich的公共艺术品要求的相同标准以及其他不受土地使用措施约束的价格评估价格控制措施Nollan / Dolan检验,即此类法规必须与宪法允许的公共目的合理相关。” (第54页的决定)

此外,法院驳回了CBIA的立场,即根据法院先前的决定,提高司法审查标准是适当的,San Remo Hotel L.P. v。City&旧金山郡,法院在该州对宪法规定的索赔要求维持了地方发展缓解费。法院强调,与圣雷莫州正在寻求的减轻发展费用以减轻新开发项目对经济适用房的影响不同,《圣何塞的《包容性住房条例》还具有增加“经济上合法的目的”,即增加经济适用房供应并确保分配作为全市混合收入发展计划的一部分,提供可负担住房,以促进城市内部的经济多样性。 (第6页的决定)。因此,法院确认了上诉法院的决定,即通常适用于立法土地使用法规的司法审查的宽松程度较低的“合法公共目的”标准也适用于该条例。

韦德加法官(Werdegar)提出了另一项同意意见,以进一步讨论圣雷莫(San Remo)“合理关系”标准的范围,钦法官(Chin)也提出了另一项同意意见,以将该条例与真正的“补贴”住房要求区分开来。 拉瑟姆prepared a detailed summary of the issues, lower court decisions, and Supreme Court oral argument for the case earlier this year in the Clean Energy Law Report here。原告CBIA在高等法院中成功辩称,纽约市未能证明该条例与新住宅开发的有害公共影响之间的联系,不应要求开发商支付补贴经济适用房的费用,曼彻斯特市没有理由将负担转移给建设者。但是,上诉法院推翻了裁决,认为高等法院犯了错误,因为它采用了过于严格的司法审查标准,并认为该条例应被分析为在更宽大的“合法公共利益”下行使纽约市的警察权。标准。